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土地開発公社経理基準要綱Q&A解説

Q&Aについて主な質問を以下のように並べました。条文はすべて経理基準要綱上の条文番号です。



適用の一般原則
特定土地(再取得される見込みがなくなったの意味)
特定土地の固定資産税
完成土地等(販売可能な状態の意味)
完成土地等の等の意味
完成土地等から開発中土地への振替え
重要な会計方針を書く理由
重要な会計方針の事例
重要な会計方針の毎年の記載
キャッシュ・フロー計算書の直接法と間接法
ペイオフ対策で保有する有価証券
流動資産の有価証券
強制評価減をした土地の表示場所
賃貸事業目的あるいは自社用不動産の表示
ソフトウエアの処理
暫定貸付の土地は賃貸事業用の土地に含まれるか
減損会計の適用
代替地における再取得等の等とは
利息の算入
原価計算の適用
土地勘定不算入の支払利息の処理
利息不算入となった土地の過去の支払利息の処理
不動産鑑定料の土地原価への算入
時価の評価検討の頻度
土地の区分毎の評価方法
賃貸事業の用に供する土地の減損会計
正味実現可能価額とは
販売経費等見込み額とは
正味実現可能価額の算定の具体例
時価の算定方法の変更
時価の算定方法の土地毎の採用
50%以上下落の例外はあるか
下落率基準を個々の土地毎に分けてよいか
土地評価損の処理
共同事業と土地の評価
近い将来明らかに回復する見込みがあると認められる場合とは
時価が回復した場合の簿価の切り上げ
再取得等が見込まれない代替地の出資団体への売却
低価法の採用
時価算定の時点
土地評価損の処理実例
事業用借地権設定時の預り金の処理
特定引当金の廃止理由
地価変動等調整引当金の計上の有無
旧要綱上の特定引当金の取崩処理
退職給付引当金
運用財産の処理
繰延資産の廃止理由
旧要綱の繰延資産の取崩処理
適正な原価計算とは
事業用借地権設定に伴う収益費用の処理
暫定的な土地の賃貸しに伴う収益費用の処理
土地評価損の内容
キャッシュ・フロー計算書導入理由
現金同等物の定義
その他キャッシュ・フロー計算書に重要な影響を与える事項
キャッシュ・フロー計算書での駐車場の賃貸収入
キャッシュ・フロー計算書での土地勘定に算入した支払利息
キャッシュ・フロー計算書での人件費支出等
取得に係る支出と管理に係る支出
預り金収入支出
強制評価減を行った場合の附属明細表の記載
附属明細表明細表における当期減少高と期末残高の内訳表示
様式第14号での取引条件等の記載方法



適用の一般原則

公有地の拡大の推進に関する法律(昭和47年法律第66号。以下「法」という。)及び公有地の拡大の推進に関する法律施行規則(昭和47年建設省令自治省令第1号。以下「令」という。)に定めのあるもののほか、この要綱の定めるところによるものとし、この要綱に定めのない事項については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従うものとされるが、「一般に公正妥当と認められる企業会計の基準」とは何を意味するか。

  ここでいう「一般に公正妥当と認められる企業会計の基準」とは、企業会計に対する権威を有すると一般に認められている組織により設定された様々な会計基準を含む広い概念である。企業会計に対する権威を有すると一般に認められている組織としては、財務省企業会計審議会、日本公認会計士協会、企業会計基準委員会等がある。具体的な意見書・報告の例をあげれば、昭和24年7月9日に経済安定本部企業会計制度対策調査会が設定した「企業会計原則」のほか、昭和37年11月8日に大蔵省企業会計審議会が設定した「原価計算基準」さらに「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い」等の日本公認会計士協会会計制度委員会報告等がある。



特定土地(再取得される見込みがなくなったの意味

第3条第1項第11号の特定土地の定義において、地方公共団体等により再取得される見込みがなくなったとは具体的にどのような場合をいうのか。

A 

  特定土地について地方公共団体等により再取得される見込みがなくなった場合を一義的に定義付けることは困難であるが、書面上、地方公共団体等により再取得されないことが明確になった場合のみならず、客観的見地から諸般の事情を考慮した結果、実質的に再取得されない蓋然性が高いと認められる場合をも含むこととなる。

  実質的に再取得されない蓋然性が高いと認められる場合の例としては、地方公共団体等が作成した中長期計画等において将来の公共事業を中止した場合や、地方公共団体等による再取得の見込みがなく公社が民間売却を実施する場合等が挙げられる。公社の保有する土地を特定土地と位置付けるか否かは、地方公共団体等と公社との十分な協議の上での対応が望まれる。また、公社においては、特定土地と位置付けることの重要性に鑑み、理事会等の意思決定機関における承認が必要と思われる。



特定土地の固定資産税

第3条第1項第11号の特定土地は、地方公共団体等により再取得される見込みがないことから、本来の事業の用に供する土地では無いことになるが、固定資産税の課税は今までどおり、非課税となるのか。

  特定土地は、「直接その本来の事業の用に供する固定資産」とはいえない為、非課税の対象となる土地とは言えない。



完成土地等(販売可能な状態の意味)

 「完成土地等」の分類において、第3条第1項第12号 イ 「販売可能な状態にある土地」の解釈として、事業計画における全ての構築物の整備等の造成工事が完了した土地とするのか。それとも、一部の構築物の整備が未完成であっても、販売可能な状況であれば「販売可能な状態にある土地」とするのか。

 A

 「販売可能な状態にある土地」の判断については、個別的に判断せざるを得ないが、事業計画における売り出し計画がある場合には、この売り出し計画を基準に判断すべきである。たとえば、宅地造成事業において、部分的に区画道路が整備され、上下水道、ガス、電気等の配管配線工事が完了し、住宅の建設可能な状態になったときに売り出す計画になっている場合には、当該区画については、計画どおりの状態になったときに「販売可能な状態にある土地」と言うことができる。

 

完成土地等の等の意味

第3条第1項第12号 ロ の状況にある土地を「完成土地等」に含めている理由は何か。

  土地造成事業において、開発が長期にわたり、不動産開発計画の実現可能性が認められないと判断されるものについては、他の「開発中土地」とは区別し、開発を行わない不動産として、「完成土地等」の「等」のなかに含めて整理することとした。この判断基準は、「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い(日本公認会計士協会 監査委員会報告第69号)」の「7.不動産開発計画の実現可能性に関する判断指針」を準用したものである。

  このように、不動産開発計画の実現可能性が認められないと判断されるものについては、開発利益が見込めないため、土地等の評価に用いる正味実現可能価額の算定は、原則として完成土地と同様、第25条第3項第1号によることとなる。また、第24条第3項にあるとおり、完成土地と同様、当該資産の取得又は造成に要した借入金等に対する利息を取得原価に含めないものとしている。



完成土地等から開発中土地への振替え

 開発用の土地等の買収が完了した後おおむね5年を経過しても開発工事に着手せず「開発中土地」から「完成土地等」に振り替え、その後開発工事に着手した場合、「完成土地等」から再び「開発中土地」に振り替える(振り戻す)ことになるのか。

 A

  開発計画の見直しが行なわれ、見直された開発計画のもと開発工事に着手した場合には、「完成土地等」から再び「開発中土地」に振り替えることとなる。ただし、見直された開発計画は、その客観性、具体性及び採算性について合理的であることが必要である。また、見直された開発計画については、理事会等の意思決定機関における承認が必要と思われる。


重要な会計方針を書く理由
重要な会計方針を注記しなければならない理由は何か。

 A

会計方針とは、公社が貸借対照表及び損益計算書の作成に当たって、その財政状態及び経営成績を正しく示すために採用した会計処理の原則及び手続並びに表示の方法をいう。

一つの会計事実について二つ以上の会計処理の原則又は手続の選択適用が認められている場合、その選択した会計処理の原則又は手続を注記しなければ算定された利益額その他の会計数値の算出根拠を利害関係者が知ることは困難となる。このため、重要な会計方針の注記が必要となる。

 

重要な会計方針の事例
注記しなければならない重要な会計方針として、たな卸資産、固定資産及び引当金が規定されているが、これ以外に何を注記する必要があるのか。

A 

第1条において、「この要綱に定めのない事項については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従うものとする。」旨、規定されていることから、企業会計で要求されている注記事項のうち公社に該当する項目があればそれを注記しなければならない。

一般に、各公社が注記事項として検討すべきものを例示するならば、投資有価証券、費用収益の計上基準等が考えられる。また、たな卸資産、固定資産及び引当金の重要な会計方針の記載事例としては以下のようになる。

・たな卸資産の評価基準及び評価方法

○○土地・・・個別法による原価法によっております。

××土地・・・個別法による原価法によっております。

・固定資産の減価償却の方法

有形固定資産・・・定額法によっております。なお、耐用年数及び残存価額については、法人税法に規定する方法と同一の基準によっております。

無形固定資産・・・定額法によっております。なお、耐用年数及び残存価額については、法人税法に規定する方法と同一の基準によっております。ただし、ソフトウェア(自社使用)については、社内における利用可能期間(5年)に基づく定額法によっております。

・引当金の計上基準

・貸倒引当金

事業未収金、貸付金等の貸倒損失に備えるため、一般債権について貸倒実績率により計上しているほか、貸倒懸念債権等特定の債権については、債権の回収可能性を個別に検討して計上しております。

・賞与引当金

職員賞与の支給に充てるため、支給見込額基準により計上しております。

・退職給付引当金

従業員の退職による給付に備えるため、当期末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき計上しております。なお、数理計算上の差異は、発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定年数(○○年)による定額法により翌年度より費用処理しております。 

・役員退職慰労引当金

役員の退職により支給する退職慰労金に充てるため内規に基づく期末要支給額を計上しております。

 

上記はあくまでも例示であり、全ての公社が上記の事例に当てはまるわけでは無い。公社ごとに十分検討し、重要な会計方針を記載することが必要である。

 

重要な会計方針の毎年の記載 
重要な会計方針の注記は毎決算期行う必要があるか、あるいは変更が生じた年度の決算のみ注記すればよいのか。

 A

当該公社に必要とされる注記事項は毎決算の財務諸表に記載しなければならない。また、当該公社が採用する会計処理の原則若しくは手続又は表示方法について変更が行われた場合には、その旨、変更の理由及び当該変更が財務諸表に与えている影響の内容を、当該財務諸表に注記しなければならない。



キャッシュ・フロー計算書の直接法と間接法
キャッシュ・フロー計算書の様式は別表において直接法が明示されているが、間接法により作成してもよいか。

  直接法とは、「事業活動によるキャッシュ・フロー」について主要な取引ごとにキャッシュ・フローを総額表示する方法をいう。間接法とは、当期純利益に、非資金損益項目、事業活動に係る資産及び負債の増減並びに「投資活動によるキャッシュ・フロー」及び「財務活動によるキャッシュ・フロー」の区分に含まれるキャッシュ・フローに関連して発生した損益項目を加減算して「事業活動によるキャッシュ・フロー」を表示する方法をいう。

直接法による表示を行うには主要な取引ごとにキャッシュ・フローの基礎データを用意する必要があり一定の事務手数を要するが、間接法の場合と異なり、損益計算書には表示されない期中における公社の活動を表示することができる。例えば、損益計算書上の収益・費用(原価)は販売が行われてはじめて表示されるが、直接法によるキャッシュ・フロー計算書には、販売以前の開発段階での公社の活動がキャッシュ・フローにより活動内容ごとに表示される。このような直接法の趣旨を生かすため、公社のキャッシュ・フロー計算書は原則として直接法によるものとする。



ペイオフ対策で保有する有価証券
 第11条第2項には、「満期保有目的以外で保有する有価証券」が同条第1項第1号の「現金及び預金」の範囲に含まれるとしているが、「満期保有目的以外で保有する有価証券」とは具体的に何を意味するか。

 A

  ペイオフ対策で保有する場合等、実質的に預金として保有する法第18条第7項第1号に規定する有価証券を意味する。形式上は有価証券であっても、ペイオフ対策で保有する場合等は実質的に預金として保有すると考えられるため、固定資産の投資有価証券ではなく、流動資産の「現金及び預金」として表示し、その旨及び内容について注記しなければならない。

 

流動資産の有価証券 
旧要綱では有価証券が流動資産に列記されていたが、新要綱では削除されている。旧要綱での流動資産の有価証券に計上していたものは、新要綱適用後はどのように表示すればよいのか。

 A

  旧要綱での流動資産に記載されていた有価証券は、新要綱では「投資有価証券」の科目をもって固定資産の区分に表示する。近年、企業会計においてもその保有する有価証券については「金融商品に係る会計基準」の適用に伴い、財務諸表上の表示も従前の流動資産から固定資産の区分に表示されるに至っている。

  新要綱の第1条において、「この要綱に定めのない事項については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従うものとする。」と規定されている趣旨を踏まえ、公社の会計においても企業会計の基準との均衡を図る必要があることから、固定資産の区分に表示することとした。

 

強制評価減をした土地の表示場所 
第11条第1項第3号における「公有用地、代行用地、市街地開発用地、観光施設用地、特定土地、完成土地等、開発中土地及び代替地」は流動資産として表示する旨、規定されているが、第25条の規定に基づく評価を実施した長期保有資産は固定資産に表示すべきか。

 A

第25条の規定に基づく評価を実施した長期保有資産であっても流動資産として表示することとになる。なぜなら、その場合でも従来の販売目的のまま保有を継続する場合には、営業循環過程に属する資産といえるからである。

 


賃貸事業目的あるいは自社用不動産の表示
公社が販売目的で保有していた土地を、賃貸事業目的あるいは自社用の不動産とする場合、流動資産ではなく他の表示区分への変更を検討する必要があるか。

 A

  そのような場合には保有目的の変更に該当するため、当該土地の帳簿価額を流動資産から固定資産へ表示区分を変更する必要がある。造成地に事業用借地権を設定し、賃貸する場合には、投資その他の資産の区分における「賃貸事業の用に供する土地」に表示区分を変更し、自社用の不動産とする場合には有形固定資産の区分における「土地」に表示区分を変更することになる。ただし、先行取得事業用地を暫定的に賃貸する場合には、表示区分の変更は要しないこととする。



ソフトウエアの処理
 無形固定資産の範囲にソフトウェアが明確に規定されていないが、公社が利用するソフトウェアはどのように会計処理すべきか。また、表示についてはどうか。

 A

  無形固定資産として計上した自社利用のソフトウェアについては、公社がその利用の実態に応じて最も合理的と考えられる減価償却の方法を採用すべきものであるが、収益との直接的な対応関係が希薄な場合が多く、物理的な劣化を伴わない無形固定資産の償却であることから、一般的には定額法による償却が合理的であると考えられる。

 利用可能期間を基礎として償却を行う場合の耐用年数については、近年の技術革新の状況等に配慮し、原則5年以内の年数とする。なお、ソフトウェアの減価償却の方法に関し、重要な会計方針として開示すべき項目及び記載上の留意点は以下のとおりである。


〔自社利用のソフトウェアの減価償却方法に関する開示〕

    ・自社利用のソフトウェアに関して採用した減価償却の方法

    ・見込利用可能期間(年数)



暫定貸付の土地は賃貸事業用の土地に含まれるか 
第22条第1項第7号の「賃貸事業の用に供する土地」には、現在一部を暫定的に賃貸している土地も含まれるのか。

 A

  「賃貸事業の用に供する土地」は、造成地に事業用借地権を設定し、賃貸した場合の土地を指すものとし、一部を暫定的に賃貸している土地は該当しない。



減損会計の適用 
公社の有形固定資産に対して、「固定資産の減損に係る会計基準」は適用されるのか。

 A

  第1条において、「この要綱に定めのない事項については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従うものとする。」旨、規定されていることから、公社の保有する固定資産に対しても原則として「固定資産の減損に係る会計基準」が適用されることになる。

  固定資産の減損とは、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった状態であり、減損処理とは、そのような場合に、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理である。これは、有価証券等の金融商品に適用される時価評価とは異なり、資産価値の変動によって利益を測定することや、決算日における資産価値を貸借対照表に表示することを目的とするものではなく、取得原価基準の下で行われる帳簿価額の臨時的な減額である。

  このように、固定資産の減損処理はその対象はあくまで固定資産であって、貸借対照表の流動資産に計上される土地ではないことに十分留意する必要がある。流動資産に表示された事業目的の土地については、第25条の規定に基づく評価の実施により対処する必要がある。

  なお、企業会計においては、「固定資産の減損に係る会計基準」は平成17年4月1日以後開始する事業年度から適用される。



代替地における再取得等の等とは
法第17条第1項第1号に係る代替地のうち、取得原価相当による再取得等が見込まれる代替地は、第25条の規定に基づく評価の対象から除かれている。この対象外となる「再取得等」の「等」は具体的にどのような場合を意味するのか。

 A 

  「再取得等」の「等」とは、公社保有土地の売却にあたり、当該土地の取得経緯等を考慮して地方公共団体等による損失の補てんがある等、取得原価相当額による実質的な買い取りの保証があると認められる場合を意味している。そのような場合は、地方公共団体等による取得原価相当額での買い取りが予定されている場合と同様、資金的裏付けが保証されていることから、評価替の対象にする必要がないと解するものである。

  このような地方公共団体等による取得原価相当額の実質的な保証は、本来は書面上明確にすべきであるが、当該書面がなくとも地方公共団体等から取得原価相当額による実質的な買い取りの保証があると客観的に認められる場合には「再取得等」に含まれると考える。

なお、地方公共団体等が、当該代替地を購入する為に公社が行なった資金借入について債務保証を行なっているのみでは、地方公共団体等による取得原価相当額での買い取りが予定されている場合とはいえないため、「再取得等」には該当しない。

 

利息の算入 
利息の算入については、土地ごとにどのような処理になるのか。

A 

土地ごとの利息算入の処理は以下のとおりである。


 

利息算入

旧要綱

新要綱

公有地先行取得事業

公有用地等

(下記を除く)

簿価算入

簿価算入

代替地

(1)

取得原価相当による再取得等が見込まれるもの(2)

簿価算入

簿価算入

上記以外

簿価算入

期間費用

特定土地(3)

簿価算入

期間費用

注(1)法第17条第1項に掲げる事業により取得される土地の所有者等に対して、その土地に代わる土地として譲渡するために公社が取得した土地をいう。

注(2)「再取得等」とは、損失の補てんがある場合等を含む。

注(3)法第17条第1項第1号の規定により公社が取得した土地のうち、地方公共団体等により再取得される見込みがなくなった土地をいう。

 

 

枠組み

利息算入

旧要綱

新要綱

旧要綱

新要綱

土地造成事業

完成土地

完成土地等(1)

期間費用

期間費用

未成土地 

 

簿価算入

期間費用

開発中土地(2)

簿価算入

簿価算入

注(1)土地造成事業に係る土地で、次に掲げるものをいう。

  イ 販売可能な状態にある土地

  ロ 当該土地に係る開発計画が次のような状態にある土地

1 開発工事の着工予定時からおおむね5年を経過しても開発用の土地等の買収が完了していない状態

2 開発用の土地等の買収が完了した後おおむね5年を経過しても開発工事に着手していない状態

3 開発工事に着手後中断しその後おおむね2年を経過している状態

注(2)土地造成事業に係る土地で完成土地等以外のものをいう。

 


原価計算の適用 
土地の取得原価について、間接経費や共通経費の配賦はどのような基準に従うべきか。

 A

公社の原価計算は、昭和37年11月8日に大蔵省企業会計審議会が設定した「原価計算基準」に準拠して実施し、間接経費や共通経費の土地勘定への配賦に当たっては公社の事業の実態に即して適正な配賦基準を選定しなければならない。参考として、配賦基準の一例を示すならば以下のようなものが考えられる。

①共通部門の給与費について、各勘定に属する職員に支給する給与総額の割合により配賦する方法

②事務所賃借料について、各勘定に属する部門の占有面積の割合により配賦する方法

③納付消費税について、勘定別に算定した納付消費税の割合により配賦する方法


土地勘定不算入の支払利息の処理 
取得原価不算入の取扱いとした借入金等に対する利息はどのように処理し、表示すべきか。

A 

  期間費用として処理し、損益計算書上の事業外費用として表示する。


利息不算入となった土地の過去の支払利息の処理
 
借入金等に対する利息の取得原価不算入の取扱いとなる代替地、特定土地及び完成土地等の処理について、過年度において取得原価算入としていた利息の金額を遡及的に過去に遡って原価不算入に過年度修正する必要があるか。

 A

   従前の処理は所与として取扱い、遡及的に過年度の処理を修正することは要しないものとする。

 


不動産鑑定料の土地原価への算入 
第25条における評価損の計上に際して、過去に取得した土地を時価で評価する際に係る費用(不動産鑑定料等)は、取得原価に算入してよいか。

  当該費用は、取得に係る付随費用でないため取得原価への算入は認められない。販売費及び一般管理費の2経費(7)委託料に計上されると考えられる。



時価の評価検討の頻度 
第25条第1項における時価は毎年度算定したうえで、取得原価と比較検討するのか。

 A

  評価替による金額的な影響は、新要綱の適用初年度に反映されることとなる。2年度目以降の時価評価の必要性の検証は、実務上は初年度に使用した時価データをもとに初年度からの乖離を検討することになる。したがって、初年度に算定された時価に比べてさらなる下落の兆候があり、評価替の適用対象になる蓋然性が見込まれる土地について鑑定評価額をとるといった措置が考えられる。ただし、著しい事務手数料がかからない限りにおいては、毎年度の評価検討を行うことが望ましい。

 


土地の区分毎の評価方法
 第25条の規定に基づく評価については、土地ごとにどのような処理になるのか。

 

土地ごとの第25条の規定の適用は以下のとおりである。

 


 

評価

旧要綱

新要綱

公有地先行取得事業

公有用地等

(下記を除く)

原価法

原価法

代替地

(1)

取得原価相当による再取得等が見込まれるもの(2)

原価法

原価法

上記以外

原価法

評価替の対象

特定土地(3)

原価法

評価替の対象

注(1)法第17条第1項に掲げる事業により取得される土地の所有者等に対して、その土地に代わる土地として譲渡するために公社が取得した土地をいう。

注(2)「再取得等」とは、損失の補てんがある場合等を含む。

注(3)法第17条第1項第1号の規定により公社が取得した土地のうち、地方公共団体等により再取得される見込みがなくなった土地をいう。

 

 

枠組み

評価

 

旧要綱

新要綱

旧要綱

新要綱

土地造成事業

完成土地

完成土地等(1)

評価替の対象

評価替の対象

未成土地 

 

原価法

評価替の対象

開発中土地(2)

原価法

評価替の対象

注(1)土地造成事業に係る土地で、次に掲げるものをいう。

  イ 販売可能な状態にある土地

  ロ 当該土地に係る開発計画が次のような状態にある土地

1 開発工事の着工予定時からおおむね5年を経過しても開発用の土地等の買収が完了していない状態

2 開発用の土地等の買収が完了した後おおむね5年を経過しても開発工事に着手していない状態

3 開発工事に着手後中断しその後おおむね2年を経過している状態

注(2)土地造成事業に係る土地で完成土地等以外のものをいう。

 


賃貸事業の用に供する土地の減損会計 
「公有地の拡大の推進に関する法律施行令の一部を改正する政令」(平成16年政令第407号)に基づき、造成地に事業用借地権を設定し、賃貸を行う土地については、流動資産から固定資産へ振り替えることになる。この場合、当該土地は第25条の規定に基づく時価による評価の対象となるのか。また、対象とならない場合、「固定資産の減損に係る会計基準」を適用することになるのか。

 A

  当該土地は、第25条の評価損の計上規定の適用対象外であり、固定資産の部に「賃貸事業の用に供する土地」として表示する。「賃貸事業の用に供する土地」は固定資産であることから、原則「固定資産の減損に係る会計基準」を適用することになる。

 

正味実現可能価額とは
第25条の規定に基づく評価の実施において適用される時価としての正味実現可能価額とはどのような価額をいうのか。

 A

  第25条第2項に規定される「時価」は、売却時価を基礎とした正味実現可能価額であり、一般に売価からアフターコストを差し引いた価額をいう。

  時価には正味実現可能価額と再調達原価とが考えられるが、事業目的で公社が保有する土地は、その通常の営業循環過程において販売することを目的としているため、適用すべき時価としては売却時価を基礎とする正味実現可能価額が妥当である。

 

販売経費等見込み額とは
「販売経費等見込額」とは具体的に何を意味するか。

 A 

  土地の販売に必要とされる販売手数料、広告宣伝費及び土壌汚染対策費等を見積ったものである。

 


正味実現可能価額の算定の具体例
正味実現可能価額の算定には、具体的に何を用いればよいか。

 A

  時価の算定においては、一般に見積りや主観的な判断に依拠する場合が少なくない。このため、時価の算定に当たっては、その客観性及び合理性、開発計画の実現可能性並びに公社の過去の開発実績等を考慮の上、公社の判断により慎重に選択する必要がある。

  販売見込額の基礎となる時価としては、不動産鑑定士による鑑定評価額が適切と考えられるが、公示価格、都道府県基準値価格、路線価による相続税評価額、固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額等も妥当と考えられる。また、近隣の取引事例から比準した価格も、ある程度客観性を備えた価格と考えられる。

 日本公認会計士協会が公表している「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い(監査委員会報告第69号)」の【付録1】販売用不動産等の評価額の例示、【付録2】一般に公表されている地価の概要が実務上の参考になる。

 

(1)【付録1】販売用不動産等の評価額の例示(日本公認会計士協会監査委員会報告第69号より抜粋)

1 .開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産

不動産の種類

評価額(販売見込額)

備考

(1)山林・田畑・雑種地等

① 販売可能見込額
② 鑑定評価額
③ 林地価格(都道府県基準地価格又は公示価格)から比準した価格
④ 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額
⑤ 近隣の取引事例から比準した価格

販売用不動産の時価 = 販売見込額-販売経費等見込額

(2)宅地
(更地及びその利用又は売却に際して除去する必要のある建物等が存在する土地を含む。)

① 販売公表価格、販売予定価格、販売可能見込額
② 鑑定評価額
③ 公示価格から比準した価格
④ 都道府県基準地価格から比準した価格
⑤ 路線価による相続税評価額
⑥ 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額
⑦ 近隣の取引事例から比準した価格

⑧収益還元価額

販売公表価格
a.マンションや住宅地等のパンフレット価格
b.不動産仲介業者の査定価格
c.ちらし広告価格(店頭表示価格)
販売予定価格
a.売出予定物件の販売予定価格
b.具体的な引合価格

 

2 .開発後販売する不動産

不動産の種類

評価額

備考

(1)造成計画のある未造成土地
(造成中の土地を含む。)

造成計画が実現可能な場合

開発事業等支出金の時価=完成後販売見込額-(造成・建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額)
造成計画に実現可能性がないと判断された場合

(山林)

①鑑定評価額

②林地価格(都道府県基準地価格又は公示価格)

③固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額

④近隣の取引事例から比準した価格

(田畑・雑種地等)

①固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額

②近隣の取引事例から比準した価格

(山林・田畑・雑種地等)

 販売可能見込額(注)

未造成土地とは、用途を転換しようとする土地(素地)で、山林・田畑雑種地等をいう(区画形質を変更する土地をいう。)。

 

 

  

  

 

 

 

 

(注)山林・田畑・雑種地等が上記評価額に満たない価格で処分せざるを得ない場合

(2)住宅、ビルディング等の建築計画のある土地
(建築中の建物を含む。)

建築計画が実現可能な場合
開発事業等支出金の時価=完成後販売見込額-(造成・建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額)

建築計画に実現可能性がないと判断された場合
(宅地)

①鑑定評価額

②公示価格から比準した価格

都道府県基準地価格から比準した価格

④路線価による相続税評価額

⑤固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額

⑥近隣の取引事例から比準した価格

⑦販売可能見込額(注)

建築計画のある土地とは、付加価値を付けようとしている土地(宅地)をいう

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(注)宅地が上記評価額に満たない価格で処分せざるを得ない場合

(2)【付録2】一般に公表されている地価の概要(日本公認会計士協会監査委員会報告第69号より抜粋)

種類

公示価格

都道府県基準地価格

路 線 価

固定資産税評価額

準拠法

地価公示法

国土利用計画法

相続税法

地方税法

価格決定機関

国土交通省土地鑑定委員会

都道府県知事

国税局等

市町村長

価格時点

毎年1月1日

毎年7月1日

毎年1月1日

3年ごとに基準年を置き、その年の1月1日

公表時期

毎年3月下旬頃

毎年9月下旬頃

毎年8月中旬頃

基準年の4月頃(縦覧毎年4月頃)

評価の目的

① 一般の土地取引の目安
② 公共用地の取得価格の適正化

① 国土利用計画法による規制価格基準
② 公共用地の取得価格の適正化
③ 公示価格を補うもの

① 相続税課税
② 贈与税課税
③ 地価税課税

① 固定資産税課税
② 都市計画税課税
③ 登録免許税課税

地点数

約31,000地点

約28,000地点

路線価地区すべて

課税土地すべて

備  考

(都市計画区域のみ。)

ほぼ公示価格と同一価格水準(都市計画区域外を含む。)

公示価格の80%程度

公示価格の70%程度

 



時価の算定方法の変更
第25条の規定に基づく評価の実施において、適用される時価の算定方法を毎期、変更することはできるか。

 A 

  適用される時価の算定方法については、毎期継続して適用し、評価のための前提条件に変更がない限り前年度と同一の方法により評価を行わなければならない。従って、適用される時価の算定方法を正当な理由なくみだりに変更することは認められない。

ただし、特定の土地の評価に影響を与えるような事象又は状況の変化に起因して適用される時価の算定方法を変更したり、また、状況に変化がなくとも、より正確な時価の算定を意図して不動産鑑定評価を実施するなど、適用される時価の算定方法を変更することに合理的な理由があると認められる場合には、当該変更は妥当なものとして取り扱う。



時価の算定方法の土地毎の採用 
適用される時価の算定方法について、土地ごとに異なる方法を採用することはできるか。

適用される時価の算定方法について、土地ごとに異なる方法を採用することは可能である。土地の時価評価の方法は1つではなく、その価格形成の特殊性を考慮すれば、複数の時価評価の方法の中から特定の1つの方法を選択することとなり、画一的に全ての土地に対して同一の時価評価の方法を適用することには限界がある。

また、土地の評価の区分は、販売を目的として保有している土地であることから、販売時の区分あるいは単位で時価を算定することとなる。例えば、土地造成事業において、住宅用地の造成事業を行なっている場合には、販売区画ごとに時価を算定すべきである。

 


50%以上下落の例外はあるか 
新要綱は、「時価が取得原価に比べておおむね50%以上下落している場合」を第25条の規定に基づく評価の実施の判断基準としている。では、それ以外の判断基準として、例えば30%以上下落といった公社独自の基準を採用することは認められるか。

 A

個々の販売用不動産等の時価がおおむね50%以上下落していない場合であっても、全体の含み損の金額に重要性があり、公社の財政状態及び経営成績についての判断を誤らせるような事態を招くと認められる場合には、50%以外の他の適切な基準を検討する必要がある。

公社の財政状態をより適正に表示する為、例えば、30%を基準として採用し、この場合に評価替を実施することも可能である。ただし、当該独自の基準については、毎期継続して採用することが求められる。

 


下落率基準を個々の土地毎に分けてよいか
第25条の規定に基づく評価の実施に当たっては、仮に50%基準を採用したなら、評価替の実施対象となる土地のすべてに統一的に50%基準をもって実施の検討に当たるべきか。あるいは、特定の土地の評価基準のみを30%とするといった不統一な取扱いも認められるか。

 A

時価が取得原価の50%以上下落しているか否かの判断は個々の土地ごとに行うが、評価替の実施対象は恣意性排除の観点から個々の土地ごとに変更することは認められない。

 


土地評価損の処理
土地の評価損の処理はどのように処理するのか。

 A

評価替を実施し、土地の評価損を計上する場合には、損益計算書の特別損失の区分に「土地評価損」として計上する。

 


共同事業と土地の評価
公社単独事業ではなく、他の事業者等(公的機関を含む。)との共同事業が実施された場合、公社持分の土地の評価に当たっては当該他の事業者等との会計基準の調整が必要か。

 A 

公社の事業においては、独立行政法人等との共同事業が実施されることがあるが、公社持分の土地の評価基準及び評価方法はあくまで公社の判断で行うべきものである。このため、他の共同事業者に適用される会計基準に規定される土地の評価基準及び評価方法が公社の採用するそれとは異なる場合であっても、公社は新要綱に示す規定の枠内で自らの経営責任において土地の評価基準及び評価方法を決定する必要がある。

  


近い将来明らかに回復する見込みがあると認められる場合とは 
「近い将来明らかに回復する見込みがあると認められる場合」とは、どのような場合か。

 A

回復可能性の検討に当たっては、日本経済や地域経済の状況、地価の動向のマクロ的な要因だけでなく、対象となっている土地の個別・具体的な回復可能性の検討が必要になる。例えば、土地利用規制の解除、開発計画における道路や鉄道等の具体的計画が確認でき、相当の期間内に時価がおおむね取得原価以上となる見込みがあることが必要である。

時価が取得原価より著しく下落しているが、その時価が近い将来明らかに回復する見込みがあると認められるため、評価替を実施せず取得原価を付したときは、その旨を注記する必要がある。この注記に当たっては、評価替を実施せず取得原価で評価している土地の金額も記載することとする。



時価が回復した場合の簿価の切り上げ
評価替により時価をもって貸借対照表価額としたが、その後の状況変化等により時価が回復した場合、貸借対照表価額の切り上げは可能か。

A 

  新要綱の下でも、資産の価額は原則として取得原価を基礎として計上することとされており、棚卸資産及び有形固定資産についての評価益の計上が認められているわけではない。棚卸資産・有形固定資産については時価が取得原価を上回っていても貸借対照表価額を切り上げることはない以上、たとえ過去に評価替が行われた場合であっても、販売前に評価益を計上することになる貸借対照表価額の切り上げは認められない。



再取得等が見込まれない代替地の出資団体への売却
取得原価相当額による再取得等が見込まれないため、代替地に対して評価損を計上した後、地方公共団体等から公有地としての買取りの依頼があり、有償取得された場合、公社はどのように処理すべきか。

A 

  評価損計上後の価額で地方公共団体等へ売却したことになるため、評価損計上後の価額と地方公共団体等の買取り金額との差額を売却損益として認識することになる。



低価法の採用 
低価法を適用することはできるか。


 25条の規定に基づく評価は原価法の枠内に位置付けられるものであり、時価が取得原価より著しく下落したときに、近い将来明らかに回復する見込みがあると認められる場合を除き、簿価を時価に評価替えする評価方法である。これに対し、低価法は時価が取得価額よりも下落した場合に、時価による方法を適用して算定する評価方法である。

 新要綱では、原価法の枠内に位置付けられる第25条の規定に基づく評価を採用しており、低価法については特段の規定を置いていないが、これは低価法の適用を排除する趣旨ではない。公社が独自の判断で、より保守的な会計処理を志向して低価法を適用することは認められる。ただし、一度低価法を適用したならば継続適用が求められ、みだりにこれを変更してはならない点には留意する必要がある。  

 

 

時価算定の時点
時価をもって貸借対照表価額とする場合に必要な評価損の計上に係る処理はいつの時点を基準として実施すべきか。

 A 

  評価損の計上時点は、原則として、期末時点の時価データに基づいて、期末時点に行うものとする。ただし、不動産鑑定書の入手や時価算定のために要する手数を考慮すれば、公社が時価の評価に用いる時価データの基準日は期末時点から当該手数に要する合理的期間(通常は2ヶ月程度と考えられる)を勘案した時期とすることも実務上認められると考える。ただし、この場合でも評価損の計上時点は期末時点に行うものとする。

 


土地評価損の処理実例 
次の場合の土地評価損の計上額はどのようになるのか。

①第3条第1項第12号ロに該当する完成土地等について、用地取得費及び利息算入額の合計で50,000千円が帳簿価格として現在記録されている。②今後発生するであろう造成費用等経費を10,000千円、販売経費等見込額を3,000千円と見積もっている。③この土地が完成した時の販売見込額を30,000千円と見積もっている。

 

A 

完成後販売見込額

 

 

30,000千円

造成・建築工事原価今後発生額

 

10,000千円

 

販売経費等見込額

 

3,000千円

13,000千円

完成土地等の時価

 

差引

17,000千円

帳簿価格

 

 

50,000千円

土地評価損

 

差引

△33,000千円

  

  33,000千円÷50,000千円=66%≧50%

 

となるため、土地評価損を33,000千円計上することとなる。

なお、時価をもって貸借対照表価額とした場合は、財務諸表にその旨及び当該評価換えを行った年月日、当該評価換え前の帳簿価額並びに評価損に関する会計処理の方法を貸借対照表に注記しなければならない。



事業用借地権設定時の預り金の処理
事業用借地権の設定による賃貸において発生する預り保証金は、流動負債の「預り金」に含めて表示してよいか。

借地権の内容によるが、預り保証金については「長期預り金」として固定負債に表示することとなる。



特定引当金の廃止理由 
旧要綱の特定引当金は廃止ということでよいか。

旧要綱の引当金は普通引当金と特定引当金に区分されていたが、新要綱ではその区分を廃止し、引当金概念を統一することとした。

具体的には、①将来の特定の費用又は損失であって、②その発生が当期以前の事象に起因し、③発生の可能性が高く、かつ、④その金額を合理的に見積ることができる場合には、当期の負担に属する金額を当期の費用又は損失として引当金に繰入れ、当該引当金の残高を貸借対照表の負債の部又は資産の部に記載するものとすることとなる。



地価変動等調整引当金の計上の有無
新要綱で、新たに地価変動等調整引当金を計上することは可能か。

 A 

地価変動等調整引当金が引当金としての31―1で示した4要件を満たしているか否かが問題となる。地価変動等調整に係る損失については、発生の可能性が不明確であり、その金額を合理的に見積ることも困難と考えられることから、新要綱の取扱い上、新たに地価変動等調整引当金を計上することについて、引当金の4つの要件を満たしているか否かを十分検討することが必要である。例えば、地価変動等調整引当金の計上根拠を「地方公共団体等と取り決めた額とする」、「土地の帳簿価額の○%とする」「当期純利益の○%を計上する」等は認められない。



旧要綱上の特定引当金の取崩処理
旧要綱の特定引当金はどのように処理し、表示すべきか。

旧要綱の特定引当金は、新要綱適用初年度において全額取り崩しの処理をする必要がある。

取り崩しの処理方法は期間損益に反映させる方法とし、損益計算書の特別利益(○○引当金戻入益等の科目)として表示する。地価変動等調整引当金の具体的な仕訳は以下の様になる。

(借方)  地価変動等調整引当金 ○○円       (貸方)地価変動等調整引当金戻入益             ○○円



退職給付引当金
要綱改正以前の退職給与引当金から改正後は退職給付引当金の計上が求められるが、具体的な計算方法はどのようにすべきか。

退職給付引当金の計算は、退職給付に係る会計基準(平成10年6月16日企業会計審議会) 及び退職給付会計に関する実務指針(中間報告)(会計制度委員会報告第13号 平成11年9月14日最終改正日平成15年9月2日日本公認会計士協会)に準じて計算することとなる。

公社においては、職員数が300人未満のところが多く、一般的に職員数が少ないことから、退職給付会計における簡便法を採用するところが多くなると思われる。簡便法については、退職給付会計に関する実務指針(中間報告)(会計制度委員会報告第13号 平成11年9月14日最終改正日平成15年9月2日日本公認会計士協会)を参考にすることとする。



運用財産の処理
旧要綱の下で、従前表示してきた運用財産は、新要綱ではどのように表示すべきか。

運用財産については、設立・出資団体への返還又は基本財産への繰入を行うこととなる。新要綱では、資本は資本金及び準備金に分類することとし、資本金の内訳は、基本財産のみを表示することとする。



繰延資産の廃止理由 
繰延資産が廃止されたのは何故か。

  繰延資産は、支出した費用のうちその効果が複数事業年度に及ぶものについて、翌期以後の期間に配分して費用を処理し、経過的に貸借対照表の資産の部に記載することが認められるものである。しかしながら、その効果がどの程度であるかは不明瞭であり、合理的な費用配分の方法がなく、会計処理に恣意性が介在するおそれがあるため、近年は繰延資産を計上しないことが一般的となっている。

また、繰延資産は過去における支出を将来の収益と対応させるために計上される資産であるが、それ自体に将来における換金可能性はなく、新要綱においては資産の正味実現可能価額を重視していることから、そのような換金可能性のない資産が計上されることは適切ではない。支出に適切な原価性があれば資産の取得原価に算入することが認められており、原価性のない支出はすべて期間費用として処理することが適切であると考える。

なお、前払費用も繰延資産もともに支出が行われている点では同じだが、前払費用が未だ提供を受けていない役務に対する支出であるのに対し、繰延資産は既に提供を受けている役務に対する支出である。



旧要綱の繰延資産の取崩処理
旧要綱の繰延資産はどのように処理し、表示すべきか。

旧要綱の繰延資産は、新要綱適用初年度において全額費用として処理する必要がある。よって、新要綱適用初年度における繰延資産の通常の償却は認められない。

取り崩しの処理方法は期間損益に反映させる方法とし、損益計算書の特別損失(公社債発行費償却及び開発費償却等の科目)として表示する。公社債費の具体的な仕訳は以下のようになる。

(借方)    公社債発行費償却              ○○円    (貸方)     公社債発行費     ○○円



適正な原価計算とは 
「適正な原価計算の方法」とは、具体的に何を指すか。

昭和37年11月8日に大蔵省企業会計審議会が公表した「原価計算基準」を指す。これによれば、土地の帳簿価額を算定する時には原価計算基準に準拠しなければならない。



事業用借地権設定に伴う収益費用の処理 
事業用借地権の設定による賃貸に関する収益、費用は損益計算書のどこに計上されるのか。

事業用借地権の設定による賃貸に関する収益およびその管理等に要する費用は、「(別表)第6条関係 収益及び費用の区分」に示すとおり、損益計算書上は「土地造成事業収益(造成地賃貸収益)」、「土地造成事業原価(造成地賃貸原価)」にそれぞれ計上されることとなる。

 



暫定的な土地の賃貸しに伴う収益費用の処理
暫定的な土地の賃貸に関する収益、費用は損益計算書のどこに計上されるのか。

暫定的な土地の賃貸に関する収益およびその管理等に要する費用は、損益計算書上は「附帯等事業収益(保有土地賃貸等収益)」、「附帯等事業原価(保有土地賃貸等原価)」にそれぞれ計上されることとなる。



土地評価損の内容
土地評価損には何が含まれるか。

損益計算書の特別損失に計上される土地評価損には、第25条の規定に基づき評価替を実施したことにより発生した土地の評価損を計上することになる。土地評価損の内訳としては、特定土地、完成土地等、開発中土地、代替地があるが、損益計算書における表示としては「土地評価損」の科目をもって表示すればよく、内訳ごとに区分して表示する必要はないものとする。

キャッシュ・フロー計算書導入理由
新要綱ではキャッシュ・フロー計算書が新たに導入されたが、その目的はどのような点にあるか。

企業会計では、会計基準の国際的調和化の要請を背景として、キャッシュ・フロー計算書が既に財務諸表の一つとして位置付けられており、損益計算書だけでは必ずしも十分に知り得ない企業のキャッシュ・フロー情報が開示されている。公社においてもそのキャッシュ・フローの状況を利害関係者に示す要請があることを勘案し、新要綱では公社が作成する財務諸表の一つとしてキャッシュ・フロー計算書を導入している。
損益計算書はあくまで損益の状況を示すものであり、損益とキャッシュ・フローとは必ずしも同義ではない。損益計算上は利益が発生していてもキャッシュ・フローの状況は悪化している場合があることから、利害関係者に公社のキャッシュ・フローの状況を開示する必要があるものと考える。


現金同等物の定義
現金同等物の定義として、第3項に規定されている「容易に換金可能であり、かつ、価値の変動のリスクが僅少な短期投資」とは具体的に何を意味するか。

現金同等物の範囲は公社が判断すべきものであるが、一つの判断を示すならば、例えば取得日から満期日又は償還日までの期間が3ヶ月以内の定期預金、譲渡性預金等が含まれる。なお、法第18条第7項第1号に規定する有価証券のうち、ペイオフ対策として保有するもの等、実質的に預金として保有している有価証券については、貸借対照表の「現金及び預金」に含まれて表示されているため、現金同等物に含まれることとなり、キャッシュ・フロー計算書上はキャッシュ・インフロー、キャッシュ・アウトフローとして表示しない。



その他キャッシュ・フロー計算書に重要な影響を与える事項

「その他キャッシュ・フロー計算書に重要な影響を与える事項」とは何を意味するか。

 当該事項は適正なキャッシュ・フロー計算書の開示の観点から公社が判断すべきものであり、翌事業年度以降の公社のキャッシュ・フローに重要な影響のある事項が当該事業年度末において既に判明している場合に注記することとする。



キャッシュ・フロー計算書での駐車場の賃貸収入
「公有用地」として取り扱っている土地について、市が買い戻すまでの間賃貸借契約を締結し、駐車場の賃貸収入を「附帯等事業収益」としているものがある。この場合、キャッシュ・フロー計算書においては、どこに区分したらよいか。また、これに伴う草刈等の費用はどこに区分したらよいか。

 駐車場の賃貸収入については、損益計算書において「附帯等事業収益」としているのと整合性を保つため、キャッシュ・フロー計算書においては「その他事業収入」とする。また、草刈等については、管理上必要な支出であり、「その他事業支出」に区分される。



キャッシュ・フロー計算書での土地勘定に算入した支払利息
土地勘定に算入した利息については、キャッシュ・フロー計算書上どのように表示すればよいか。

土地勘定に算入した利息は、事業活動によるキャッシュ・フローの区分における「利息の支払額」には表示せず、「公有地取得事業及び開発事業用地取得事業支出」、「土地造成事業支出又はその他事業支出」の科目に含めて表示する。



キャッシュ・フロー計算書での人件費支出等
「人件費支出」は人件費総額を計上するのか。また、間接経費や共通経費は「その他の業務支出」に計上するのか。

 「人件費支出」に計上されるのは、「販売費及び一般管理費」に含まれるもののみであり、土地の簿価に含まれる人件費分は、「事業支出」として区分される。また、直接費のみならず間接経費や共通経費についても、事業に関連するものは「事業支出」として区分され、「販売費及び一般管理費」に含まれる経費が「その他の業務支出」となる。



取得に係る支出と管理に係る支出
「造成事業支出」は「取得に係る支出」と「管理に係る支出」とに区分されているが、「公有地取得事業支出」にはその区分がない理由は何か。

公有地取得事業に係る土地は、原則、依頼元団体によって簿価で買取られることが決まっているため、「取得に係る支出」と「管理に係る支出」とに区分して公社の経営情報を開示する必要はないと考えられる。



預り金収入支出
預り金の収入、支出はどの項目に計上すればよいか。

預り金の増減額については、投資活動及び財務活動によるキャッシュ・フロー以外の取引であるため、事業活動によるキャッシュ・フローの「その他の業務収入」または「その他の業務支出」に含まれることになる。



強制評価減を行った場合の附属明細表の記載
時価をもって貸借対照表価額とした場合、附属明細表における内訳(用地費、補償費、工事費、測量試験費等)の記載はどのようにすべきか。

A 

附属明細表の様式に記載のとおり、評価損の金額はその内訳に係る金額の表示を求めておらず、内訳まで示す必要はない。評価損の総額を記載することとなる。



附属明細表明細表における当期減少高と期末残高の内訳表示
附属明細表のうち、(様式第2号)公有地明細表から(様式第10号)関連施設明細表について、当期増加高のみ内訳表記となっているが、当期減少高、期末残高については内訳表記の必要はないか。

A 

 記入の簡略化の観点から、当期減少高と期末残高については内訳を不要としている。



様式第14号での取引条件等の記載方法
附属明細表(様式第14号)について、取引条件及び取引条件の決定方針はどのように記載するのか。

A 

 取引条件及び取引条件の決定方針等には以下のような記載が考えられる。

「価格その他取引条件につきましては、市場価格を勘案し一般取引条件と同様に決定しております。」

「店舗等への賃貸料及び敷金の額については近傍類地の価格を勘案して決定しています。」







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